Recebemos muitos contactos de administradores de condomínios, sobre este assunto e tentamos esclarecer.
Como é um assunto pertinente, decidimos criar este artigo em formato de pergunta-resposta para facilitar a leitura.
Como deve ser feito um seguro multirriscos? O que é o Capital seguro e o que deve ser levado em consideração?
O cálculo do capital seguro multirrisco para um prédio deve levar em consideração o valor total de reconstrução do edifício, incluindo todos os custos necessários para a sua reconstrução em caso de sinistro. Este valor deve ser suficiente para cobrir não só a construção do edifício em si, mas também as instalações, equipamentos, móveis, e outros elementos que sejam parte integrante do prédio.
Qual o valor a segurar?
A resposta é muito simples, mas levanta muitas questões. A resposta é pelo valor de reconstrução. Será esse o valor máximo que a companhia vai pagar caso haja um problema, um sinistro, mas que valor é esse?
O valor de reconstrução é o valor, com todos os custos incluídos, desde arquitetos, licenciamentos, etc, que serão necessários para reconstruir o imóvel.
E como é calculado esse valor?
Aqui é que as coisas se complicam. O ideal será que o construtor indique esse valor, ignorando o valor especulativo do terreno, porque aconteça o que acontecer o terreno vai lá continuar.
Muitas vezes não é possível obter essa informação do construtor, porque o imóvel já não é novo. Nesse caso pode recorrer-se a perito avaliador imobiliário. Este tipo de peritos, que está registado na CMVM pode fazer esse cálculo e definir qual o valor de reconstrução. Conhecemos alguns bons peritos que se especializaram nesta área.
Existe também um índice que os peritos das companhias de seguros usam para verificar se há insuficiência de capital nas apólices,- chama-se método expedito – mas esse valor não bate certo com o valor de reconstrução a não ser que seja uma coincidência muito grande.
Esse índice é obtido por uma portaria que já não se publica desde 2013 e que servia para definir custos de construção a custos controlados. Prédios com boa construção têm um valor mais alto, prédios com pior construção, valores mais baixos, mas esse índice não leva em linha de conta nada disso. Esse índice para a grande Lisboa e capitais de distritos tem atualizado de acordo com a inflação o valor de 945,66 €/m2 para 2026.
Mas hoje é normal fazermos seguros entre os 1200 €/m2 e os 1500 €/m2 para imóveis com um bom nível de construção. As companhias pagam valores mais altos que os valores do índice, desde que o valor de reconstrução seja efetivamente mais alto.
O capital seguro é definido pelo tomador, pelo que está nas mãos deste definir qual o capital que quer segurar e a qualquer altura o pode alterar.
O valor do capital seguro, portanto, não deve ser calculado com base no mínimo obrigatório, que é de 945,66 €/m2, mas sim com base em uma avaliação precisa do valor total de reconstrução do edifício. É recomendável que esta avaliação seja feita por um perito especializado em avaliação de imóveis, que poderá fornecer um valor mais preciso e adequado para a cobertura do seguro.
Quanto à questão de a companhia pagar o sinistro caso o capital seguro seja feito por 1500 €/m2, é importante lembrar que o valor da cobertura deve ser baseado no valor total de reconstrução do edifício e não em uma medida específica de área. Portanto, o valor do capital seguro não deve ser calculado apenas com base na área do prédio.
Em resumo, o valor do capital seguro multirrisco para um prédio deve ser calculado com base em uma avaliação precisa do valor total de reconstrução do edifício, levando em conta todos os custos necessários para a sua reconstrução em caso de sinistro. É importante que este valor seja adequado e suficiente para garantir a proteção necessária em caso de eventos imprevistos.
Como se calcula de acordo com o método expedito?
Qualquer pessoa na posse da certidão predial tem a possibilidade de efetuar os cálculos necessários para determinar o respetivo valor a segurar. É este o chamado método expedito, frequentemente utilizado pelas companhias de seguros para, em caso de sinistro, atribuir o valor de reconstrução do imóvel, por ser um método simples, rápido e económico.
No entanto, importa ter presente que, perante um sinistro grave, como o incêndio que destruiu o Cascais Atrium em 2016, os valores determinados através deste método poderão não ser suficientes para garantir a reconstrução integral do imóvel. Estes valores têm por base custos de construção associados a imóveis camarários ou a construções de menor qualidade, não refletindo necessariamente os custos reais de reconstrução de um edifício com características e padrões de qualidade superiores.
Para uma avaliação mais rigorosa e adequada, existem peritos avaliadores imobiliários, devidamente qualificados e reconhecidos pela CMVM ,que podem realizar essa avaliação e assumir a responsabilidade técnica pela mesma.
Para 2026, os valores de referência utilizados na avaliação de imóveis de baixa qualidade de construção situam-se, aproximadamente, nos 1.100 €/m², enquanto para imóveis de qualidade média os valores podem situar-se entre 1.400 €/m² e 1.600 €/m². Estes valores demonstram a importância de adequar o capital seguro ao verdadeiro custo de reconstrução do imóvel, evitando situações de insuficiência de capital em caso de sinistro.
Recordamos ainda que a definição dos capitais a segurar é da responsabilidade do tomador do seguro, devendo essa decisão ser determinada em assembleia de condóminos, de acordo com o disposto no artigo 1429º do Código Civil.
Para os condomínios, poderá ser utilizada a nossa Folha Excel para o cálculo do capital seguro através do método expedito, permitindo obter uma estimativa de forma simples e prática.
Recomendamos igualmente a utilização do Simulador de Custo de Reconstrução de Reconstrução de Imóveis (SCRIM), disponibilizado pela APS, que se aplica tanto a frações, moradias e imóveis em propriedade horizontal, ou seja, condomínios. Contudo, importa fazer uma ressalva importante relativamente a este simulador: o SCRIM considera a Área Bruta Privativa (ABP), ficando, por isso, de fora as áreas brutas dependentes, como varandas abertas, terraços, lugares de estacionamento e arrecadações, bem como as áreas comuns, que não integram a Área Bruta Privativa.
Assim, embora o SCRIM constitua uma ferramenta útil para obter uma estimativa do custo de reconstrução de uma fração, é fundamental assegurar que, na determinação do capital seguro, são consideradas todas as áreas e elementos que possam representar um custo efetivo de reconstrução, de modo a evitar uma eventual insuficiência de cobertura.
Ficamos à disposição para qualquer esclarecimento adicional ou para apoiar na determinação dos capitais seguros mais adequados a cada imóvel.